Kradzież tożsamości a rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych

Kradzież tożsamości polega na bezprawnym wejściu w posiadanie danych osobowych, w celu wyrządzenia szkody majątkowej lub osobistej. Występuje więc zwykle w zbiegu z innymi przestępstwami, sama jednak stanowi odrębny typ przestępstwa.

Zwykle w kontekście kradzieży tożsamości mówi się o zaciągnięciu kredytu na dane osobowe ofiary przestępstwa, czy też wynajęciu jakiegoś sprzętu, albo pokoju hotelowego. Może jednak dojść do poważniejszych zdarzeń, nawet polegających na zbyciu nieruchomości.

Oczywiście oszustwo polegające na zbyciu nieruchomości przy sprzeniewierzeniu danych osobowych właściciela jest znacznie trudniejsze od wyżej wymienionych, ponieważ dodatkowo wymaga podrobienia, lub bezprawnego posiadania jeszcze innych dokumentów, ponadto dodatkowe ryzyko stanowi fakt, że osoba zaufania publicznego, z dużym doświadczeniem w kontakcie z takimi dokumentami, jaką jest notariusz, może się zorientować, że dokumenty są podrobione – jednak jak pokazuje praktyka zdarzają się sytuacje, polegające na zbyciu nieruchomości przez osobę, której prawo własności nie przysługuje, ponieważ posłużyła się danymi właściciela.

Nabywca takiej nieruchomości, polega na treści księgi wieczystej i widzi, że osoba stająca do aktu notarialnego, przedstawiająca dowód osobisty i inne dokumenty, to ta sama która widnieje w księdze wieczystej.

Z kolei art. 5 ustawy o księgach wieczystych i hipotece brzmi:

Art. 5. [Rękojmia wiary publicznej]

W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych).

W takiej sytuacji może powstać wątpliwość, czy w/w przepis dotyczy sytuacji kradzieży tożsamości.

Należy stwierdzić, że nabywca nie jest chroniony w takiej sytuacji, ponieważ w tym przypadku występuje zgodność między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze a rzeczywistym stanem prawnym, problem nie dotyczy więc zaniedbań co do ujawnienia zmian w księdze, tylko do czynności prawnej staje osoba, której w rzeczywistości nie przysługuje prawo własności, które mogłoby przejść na inną osobę, i co w tym wypadku najważniejsze, dzieje się to w wyniku przestępstwa – czynność taka jest więc co najmniej bezwzględnie nieważna (najwyższa postać bezskuteczności czynności prawnej), albo nawet nieistniejąca.

Wyróżnia się cztery postacie bezskuteczności czynności prawnej:

  1. Nieważność
  2. Wzruszalność
  3. Bezskuteczność zawieszona
  4. Bezskuteczność względna

O bezskuteczności można jednak mówić jeśli w ogóle czynność prawna zaistniała, dlatego oprócz wyżej wymienionych czterech postaci wyróżnia się także czynności prawne nieistniejące, czyli takie co do których nie został osiągnięty minimalny zakres konsensu. Z kolei trudno mówić o konsensie, jeśli treść czynności prawnej (umowy) błędnie wskazuje stronę, która w rzeczywistości nie istnieje. Istnienie strony jest przesłanką dojścia do skutku czynności prawnej.

W wyniku takiej nieważnej (nieistniejącej) czynności prawnej powstanie jednak nowy wpis w księdze wieczystej ujawniający nowego właściciela, który może następnie, w niedługim czasie, zbyć tę nieruchomość. W tej sytuacji problem już dotyczy samej księgi wieczystej, która ujawnia stan niezgodny ze stanem rzeczywistym. Czy zatem nowy, kolejny nabywca jest tym razem chroniony rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych? Czy zatem rękojmia chroni nabywcę jeśli stan prawny ujawniony w księdze powstał w wyniku nieważnej (nieistniejącej) czynności prawnej?

W judykaturze (przykładowo Wyrok Sądu Najwyższego z dnia 24 stycznia 2002 r., III CKN 405/99) podkreśla się, że rękojmia nie chroni w przypadku nieważności umowy o przeniesienie własności, a jedynie w przypadku jej bezskuteczności, która to występuje przy mniejszych rozmiarów wadliwości czynności prawnej. Czyli to stopień wadliwości czynności prawnej determinuje postać jej bezskuteczności, i w dalszej konsekwencji działanie rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.

Trudno sobie wyobrazić większą wadliwość czynności prawnej niż dokonanie jej w warunkach lub w konsekwencji zbiegu przestępstw. Taka czynność powinna być uznana za nieważną na podstawie art. 58 k.c. W przypadku wydania rzeczy ruchomej przepis szczególny art. 169 k.c. przewiduje mocniejszą ochronę nabywcy w dobrej wierze, choć również w tym przypadku jeśli rzecz jest zgubiona, skradziona lub w inny sposób utracona przez właściciela, skutek w postaci przejścia prawa własności może nastąpić dopiero po upływie 3 lat od tych zdarzeń (czyli upływ tego czasu uzdrawia (konwaliduje) nieważną czynność prawną).

Wobec powyższego należy sądzić, że w wyniku kradzieży tożsamości nie może dojść do skutecznego rozporządzenia prawem własności nieruchomości. Wartość jaką jest ochrona nabywcy w dobrej wierze musi ustąpić wartości jaką jest ochrona ofiary przestępstwa. Co za tym idzie dotychczasowy właściciel, któremu skradziono tożsamość, nie traci własności a oszukany nabywca ma roszczenie o zwrot ceny do sprawcy.