Art. 15ze. 1. W okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w obiektach handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2000m2 zgodnie z właściwymi przepisami, wygasają wzajemne zobowiązania stron umowy najmu, dzierżawy lub innej podobnej umowy, przez którą dochodzi do oddania do używania powierzchni handlowej (umowy).
2. Uprawniony do używania powierzchni handlowej (uprawniony) powinien złożyć udostępniającemu bezwarunkową i wiążącą ofertę woli przedłużenia obowiązywania umowy na dotychczasowych warunkach o okres obowiązywania zakazu przedłużony o sześć miesięcy; oferta powinna być złożona w okresie trzech miesięcy od dnia zniesienia zakazu. Postanowienia ust.1 przestają wiązać oddającego z chwilą bezskutecznego upływu na złożenie oferty.
3. Postanowienia ust.1 wchodzą wżycie od dnia zakazu, a postanowienie ust.2 od dnia zniesienia zakazu.
4. Postanowienia ust.1–3 nie uchybiają właściwym przepisom ustawy z dnia 23 kwietnia 1964r. – Kodeks cywilny regulującym stosunki zobowiązaniowe stron w stanach, w których wprowadzane są ograniczenia prawne swobody działalności gospodarczej.
W ustawie z dnia 31 marca 2020 r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych innych ustaw (dalej: specustawa), został uchwalony przepis art. 15ze, który reguluje kwestię najmu lokali w galeriach, w przypadku niemożliwości świadczenia wywołanej zakazem prowadzenia działalności handlowej w związku z epidemią – czyli z przyczyny za którą żadna ze stron odpowiedzialności nie ponosi.
W ustępie pierwszym przewidziane zostały skutki prawne dalej idące niż regulacja kodeksu cywilnego, konkretnie z art. 495 k.c., który mówi że roszczenia stron wzajemnie wygasają jeśli jedno z nich nie może być spełnione, z przyczyn za które żadna z nich nie ponosi odpowiedzialności, przy czym jeśli istniejące w ramach zobowiązania świadczenia są podzielne to odpowiednio wygasają roszczenia tylko co do tych części świadczeń objętych niemożliwością. Przykładowo jeśli świadczenie wynajmującego polega na oddaniu w używanie lokalu w celu handlu w tym magazynowania towarów, to świadczenie jest niemożliwe co do handlu, ale możliwe co do magazynowania, i w związku z tym wygasa roszczenie wzajemne o zapłatę w części odpowiadającej możliwości wykorzystywania lokalu w celu handlu. Ponieważ cel handlu jest celem przeważającym, to roszczenie pieniężne wygasa niemal całkowicie, można przyjąć, że w ok 90%.
Regulacja specustawy przewiduje całkowite wygaśnięcie zobowiązań, czyli wynajmujący nie jest zobowiązany do udostępnienia powierzchni w jakimkolwiek celu a najemca do zapłaty – za okres trwania zakazu prowadzenia działalności.
Po ustaniu przeszkody, umowa odżywa, a najemca ma obowiązek w okresie 3 miesięcy złożyć wynajmującemu ofertę przedłużenia umowy o okres przestoju plus sześć miesięcy. Jeśli najemca nie spełni tego obowiązku, ust. 1 przestaje wiązać oddającego (wynajmującego) co oznacza, że może żądać zapłaty również za okres przestoju.
Jest to więc regulacja mniej korzystna dla najemcy niż obowiązujące przepisy k.c., ponieważ zmusza go do przedłużenia umowy.
Wprawdzie ustawodawca w par. 4, stosując charakterystyczny zwrot „nie uchybia” dopuścił zbieg przepisów (a właściwie norm z nich wynikających) jako zbieg konkurencyjny, a więc taki który nie eliminuje żadnej z alternatywnych regulacji (nowa regulacja nie stanowi regulacji szczególnej, dlatego nie można jej stosować zamiast tylko obok regulacji ogólnej), ale to nie zmienia faktu, że uprawniony może wybrać regulację dla niego bardziej korzystną i tylko pobudki altruistyczne mogły by go skłonić do innego działania.
Zbieg norm będzie dotyczył również innych regulacji znajdujących się w kodeksie cywilnym, przewidzianych dla zdarzeń gdy na istniejące zobowiązanie wypływa nadzwyczajna sytuacja polegająca na ograniczeniu możliwości prowadzenia działalności gospodarczej, czyli w pierwszym rzędzie instytucja nadzwyczajnej zmiany stosunków z art. 357(1) k.c., a więc w praktyce ta nowa regulacja będzie mogła być poddana ocenie sądu, czy znajduje zastosowanie do konkretnej sytuacji stron umowy. Sąd będzie mógł na nowo określić prawa i obowiązki stron, a nawet rozwiązać umowę jeśli uzna, że w konkretnych okolicznościach takie rozstrzygnięcie jest zasadne, ze względu na interesy stron i zasady współżycia społecznego.
Należy również zauważyć, że art. 495 k.c. znajdzie zastosowanie do okresu po pandemii, do czasu aż ze względów ekonomicznych i psychologicznych ruch (obrót) w wynajmowanym lokalu wróci do stanu sprzed pandemii. Również ten czas wchodzi w zakres zastosowania przepisu, ponieważ prowadzenie działalności gospodarczej (handel) w takim rozmiarze jak przed pandemią, kiedy powstało zobowiązanie (zawarcie umowy), jest niemożliwe (jest świadczeniem niemożliwym) – co uzasadnia odpowiednie obniżenie czynszu. Taka sytuacja jest uwzględniona wyraźnie w przepisach o dzierżawie (art. 700 k.c.), można by wiec sięgnąć do tego przepisu na zasadzie analogii, albo zastosować art. 495 k.c. – oba rozwiązania prowadzą to tego samego efektu, co jest zjawiskiem nieodosobnionym w systemie prawa cywilnego.